Beitrag von Ilka Vietz ImmoExpert - Biberach

Mai 19, 2020


Alles was Sie als Immobilieneigentümer zum Gutachterausschuss Biberach und dem Grundstücksmarktbericht 2019 wissen sollten

Der Gutachterausschuss Biberach-Riss hat den Grundstücksmarktbericht 2019 vorgelegt.

Dieser zeigt ganz klar, dass der Immobilienboom in Biberach weiter zugenommen hat. Diese Tendenz spiegelt sich im neu erschienen Grundstücksmarktbericht von Biberach und deren Teilgemeinden wider. 

Alle 2 Jahre wird vom Gutachterausschuss Biberach der aktuelle Grundstücksmarktbericht erstellt. Für die Stadt Biberach an der Riss mit den Teilgemeinden Mettenberg, Stafflangen, Ringschnait und Rissegg wurde jetzt der Grundstücksmarktbericht für das vergangene Jahr 2019 veröffentlicht.

Der Grundstücksmarktbericht zeigt Tendenzen der Immobilienmärkte und soll für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sorgen.

Im Grundstücksmarktbericht werden vom Gutachterausschuss alle Daten aus den Kaufpreissammlungen zusammengefasst und übersichtlich dargestellt.

Der Gutachterausschuss und seine Aufgaben

Gutachterausschüsse gibt es seit mittlerweile 60 Jahren. Sie wurden mit dem Bundesbaugesetz von 1960 eingeführt und haben diese Aufgaben:

Verkehrswert-Gutachten erstellen

Der Gutachterausschuss erstellt für Immobilieneigentümer Verkehrswert-Gutachten von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten und Belastungen von Grundstücken.

Kaufpreissammlung führen

Die Erstellung von Kaupreissammlungen und die Auskunft darüber.


Konkret bedeutet das, dass alle Daten sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge der letzten 2 Jahre über bebaute und unbebaute Grundstücke wie z.B. Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser, Eigentumswohnungen, landwirtschaftliche Anwesen elektronisch erfasst und ausgewertet werden.


Für die Kaufpreissammlung gelten strenge Datenschutzauflagen. Alle Daten werden ausschließlich anonymisiert ausgewertet, somit sind keine Rückschlüsse auf die konkrete Immobilie, die Ausstattung, den Käufer oder Verkäufer möglich.

Bodenrichtwerte ermitteln

Die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.


Die Kaufpreissammlung liefert die Daten für die Ermittlung der Bodenrichtwerte. Diese werden übersichtlich in Bodenrichtwertkarten eingetragen und können elektronisch von jedem unter www.gis-biberach.de abgerufen werden.

Datenauswertung

Die Ableitung marktrelevanter Daten aus der Kaufpreissammlung.


Die Daten aus den beurkundeten Kaufverträgen, bilden die Grundlage für den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Aus dem Grundstücksmarktbericht sind die Immobilienumsätze, die Preisentwicklungen und die Mittelwerte der verkauften Immobilien ersichtlich.

Wie setzt sich der Gutachterausschuss Biberach zusammen?

Der Gutachterausschuss der Stadt Biberach wir für jeweils 4 Jahre gewählt und setzt sich vorrangig aus Vertretern der Immobilienwirtschaft zusammen.

Im Biberacher Gutachterausschuss finden Sie Architekten, Immobilienverwalter, Immobilienmakler und Bankkaufleute, die langjährige Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung nachweisen können.

Interessante Zahlen, Daten, Fakten aus dem Grundstücksmarktbericht

Die Stadt Biberach mit den Teilgemeinden umfasst mit dem Stand vom 31.12.2019
  • rund 34.000 Einwohner
  • circa 7.400 Wohngebäude
  • knapp 17.000 Wohnungen.
Es wurden 2019 vom Gutachterausschuss 30 Verkehrswert-Gutachten erstellt. Darunter waren
  • 13 Einfamilienhäuser/Zweifamilienhäuser
  • 2 Reihenhäuser/Mittelhäuser
  • 1 Mehrfamilienhaus
  • 5 Wohnhäuser/Geschäftshäuser
  • 4 Wohneigentum/Teileigentum
  • 4 Gewerbe
  • 1 Landwirtschaft
Verwendet wurden diese Gutachten unter anderem für:
  • 2 Immobilienkauf/Immobilienverkauf
  • 2 Erbauseinandersetzung
  • 21 Vermögensübersicht
  • 4 Sozialhilfe
Für die Kaufpreissammlung wurden 418 Kaufverträge ausgewertet.

Die detaillierten Zahlen finden Sie unter diesem Textlink.

Dort finden Sie unter anderem auch folgende Informationen:
  • Sämtliche Zahlen aus den Kaufpreissammlungen der Jahre 2014-2018
  • Die Höhe der Kaufpreise, die als Grundlage der Berechnung dienten
  • in welchen Stadtteilen die Verkäufe stattfanden
  • Welche Parameter für die Immobilienbewertung zu Grunde gelegt wurden
Biberach-Grundstücksmarktbericht - Zahlen, Daten, Fakten

Wie haben sich die Immobilienpreise entwickelt?

Wer sich in den letzten Jahren mit dem Immobilienmarkt in und um Biberach beschäftigt hat, dem ist nicht entgangen, dass Grundstücke und Immobilien immer teurer werden. Der Grundstücksmarktbericht bestätigt dies schwarz auf weiß.

Eigentumswohnungen

Die Kaufpreise für Neubau-Wohnungen sind innerhalb der letzten 5 Jahre um 55 % gestiegen. Konnten Sie 2014 eine 100 m² Neubauwohnung noch für ca. 270.000 € erwerben, so mussten Sie im vergangenen Jahr 2019 bereits stolze 420.000 € zahlen. Zu beachten ist, dass diese Werte Mittelwerte darstellen. So lag die Bandbreite für Kaufpreise von Neubauwohnungen in 2014 zwischen ca. 2.000 €/m² bis 3.300 €/m².  In 2019 lag diese Bandbreite bereits zwischen ca. 3.600 €/m² bis 4.600 €/m².


Bei Wohnungsverkäufen im Bestand betrug der Preisanstieg in den letzten 5 Jahren sogar 61 %. Das bedeutet, dass 2014 eine 100 m² Eigentumswohnung durchschnittlich knapp 150.000 € kostete und 2019 dafür bereits 240.000 € berappt werden mussten. Die Bandbreite lag hier 2014 zwischen 550 €/m² bis 3.100 €/m² und in 2019 zwischen 820 €/m² bis 5.000 €/m².


Zu beachten ist bei den Preisen für Wohneigentum, dass Garagen, Carports, Stellplätze und Inventar aus den Kaufpreisen herausgerechnet sind, also auch noch on top auf den Kaufpreis kommen.

Kaufpreisentwicklung Wohneigentum 2014-2019
Kaufpreisentwicklung Wohneigentum 2006-2019


Interessant bei den Wohnungsverkäufen ist, dass:

  • Kleine Neubau-Wohnungen unter 50 m² schon 2014 fast 3.300 €/m² kosteten
  • Die beliebten Neubau-Wohnungen zwischen 50-100 m² von 2014-2015 um ca. 1.600 €/m² teurer geworden sind
  • 2019 wurden 71 Bestandswohnungen aus den Baujahren 1980-1999 verkauft, gefolgt von 49 Wohnungen aus dem Baujahr 1960-1979,
Grundstücksmarktbericht - Zahlen, Daten, Fakten

Garagenplätze

Auch bei Stellplätzen und Garagen schnellten die Kaufpreise in den letzten Jahren in die Höhe. So stiegen die Kaufpreise für Stellplätze von knapp 4000 € in 2014 auf 10.000 € für bestehende Stellplätze und 15.000 € für Neubau-Stellplätze.


Alle Preisentwicklungen für Neubau- und Bestandsstellplätze und Garagen finden Sie hier.

Kaufpreisentwicklung Garagen

Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser

In dieser Gruppe werden im Grundstücksmarktbericht nur die Verkäufe von bestehenden Häusern betrachtet. Beim Neubau von Einfamilienhäusern wird meist nur das Grundstück notariell beurkundet. Der spätere Bau des Hauses erfolgt meist zwischen Bauherrn und dem Bauunternehmen im Rahmen eines Werkvertrages und fließt somit nicht in die Kaufpreissammlung ein.  


Die Kosten für Einfamilienhäuser stiegen von 2014-2019 um 51 %, von durchschnittlich 300.000 € auf 450.000 €. Bei Doppel- und Reihenhäuser betrug die Steigerungsrate in den letzten 5 Jahren 38 %, von durchschnittlich 200.000 € in 2014 auf 280.000 € in 2019.


So wie es unendlich viele unterschiedlichen Haustypen, Ausstattungsvarianten und Lageklassen gibt, so unterschiedlich ist auch die Bandbreite der Kaufpreise. So konnte 2014 ein Einfamilienhaus im günstigsten Fall für 30.000 € und im teuersten Fall für 1,3 Mio € erworben werden. In 2019 betrug der günstigste Kaufpreis für ein Einfamilienhaus 100.000 €.


Bei den Hauspreisen ist zu beachten, dass alle Grundstücksflächen, Garagen, Stellplätze und Inventar in den Preisen enthalten ist.

Kaufpreisentwicklung Wohnhäuser
Kaufpreisentwicklung Wohnhäuser 2000-2019

Bodenrichtwerte

Natürlich sind auch die Grundstückswerte gestiegen.


Diese Bodenrichtwerte können Sie in der Bodenrichtwertkarte von Biberach unter www.gis-biberach.de dem GEO-Portal der Stadt Biberach einsehen. Dort geben Sie Ihre Adresse ein und finden Hausnummer genau neben dem aktuellen Bodenrichtwert Ihrer Liegenschaft auch noch viele weitere Informationen zu Ihrem Grundstück.


Hier klicken und Bodenrichtwertkarte von Biberach herunterladen.

Bodenrichtwertkarte 2020

Kleiner Exkurs - zum genialen GEO-Portal von Biberach

Folgende Eckdaten, können die Sie unter anderem dem GEO-Portal zu allen Grundstücken der Stadt Biberach entnehmen:

  • Breitbandversorgung in Mbit/s
  • Anschlüsse von Fernwärme, Wasser, Gas und Kanal
  • Radwege
  • Wahlbezirke
  • Bebauungspläne
  • Bodenrichtwerte
  • Baulasten
  • Luftaufnahmen 1944/45
  • Topographie & Kataster
  • Stadtplan
  • Flächennutzungsplan
  • Hochwassergefahrenkarte
  • Historische Karten seit 1622
  • und vieles andere mehr ...

Warum sind die Preise so gestiegen?

Der Preisanstieg ist kein Biberacher Phänomen. Deutschlandweit sind in den letzten Jahren vor allem in Ballungszentren, Zuzugsgebieten und wirtschaftsstarken Regionen die Preise enorm gestiegen.

Die günstigen Zinsen von mittlerweile unter 1 % entfachen den Wunsch nach Immobilieneigentum zusätzlich. So fangen die günstigen Kreditzinsen die gestiegenen Immobilienpreise wieder auf.

Ja es jammern alle, dass die Immobilienpreise so stark gestiegen sind. In den vorher aufgezeigten Daten stiegen die Immobilienpreise um bis zu 61 % in den letzten 5 Jahren hier im Biberacher Raum.

Aber schauen wir uns doch mal die Finanzierungskonditionen für den gleichen Zeitraum an. Anfang 2014 betrugen die Baufinanzierungszinsen für ein 10-jähriges Darlehen ca. 2,70 %. Ende 2019 konnten sich Kaufinteressenten für denselben Zeitraum Finanzierungskonditionen von 0,85 % sichern. Das sind nur noch ein Drittel der damaligen Zinsen.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass es manchmal sogar günstiger ist, heute Immobilieneigentum zu erwerben, als es noch vor 5, 10, 15 oder 20 Jahren war. Die gestiegenen Mieten leisten ebenfalls ihren Beitrag zum Wunsch nach den eigenen vier Wänden.

Der Landkreis Biberach ist einer der wirtschaftsstärksten Landkreise in Deutschland. Es gibt kaum Arbeitslosigkeit. Die großen Unternehmen wie Liebherr, Boehringer Ingelheim, Handtmann und der starke Mittelstand zahlen gute Löhne. Dem Großteil der Bevölkerung geht es ausgezeichnet.

Diese Punkte tragen dazu bei, dass Kaufinteressenten bereit sind, höhere Kaufpreise zu zahlen.

Werden die Immobilienpreise weiter steigen?

Ok, ich habe leider keine Kristallkugel und daher kann ich natürlich auch nicht in die Zukunft schauen.


Es spielen so viele Faktoren eine Rolle, die das Angebot und die Nachfrage verändern könnten und somit auch die Immobilienpreise nach oben oder unten drücken könnten.


Es stehen viele Fragen im Raum. Wie entwickelt sich die Corona-Situation? Welche Auswirkungen wird das auf die Wirtschaft haben? Was passiert mit dem Zinsniveau? Geht es hoch? Geht es runter? Werden Leute weiterhin ihr Geld in Immobilien stecken oder werden sie beim Geld ausgeben vorsichtiger, wegen der eventuellen Wirtschafsrezession? Etc.


Ich für meinen Teil sehe, dass Biberach neben dem Maschinenbau auch die Pharmaindustrie hat. Die Unternehmen haben in den letzten Jahren gut gewirtschaftet und sollten kurze Wirtschaftsdellen aushalten können.


Zudem war es auch in früheren Wirtschaftskrisen immer von Vorteil, Immobilieneigentum neben klassischen Kapitalanlagen wie Aktien und Fonds im eigenen Vermögen vorhanden war.


Insofern sehe ich eher, dass die Immobilienpreise vielleicht nicht mehr so extrem steigen, aber zumindest auf hohem Niveau bleiben.

Was bedeuten die gestiegenen Immobilienpreise für Eigentümer, die verkaufen wollen?

Für Immobilieneigentümer, die ihr Haus oder Wohnung verkaufen wollen oder müssen, sind auch jetzt noch ideale Zeiten den Verkauf in Angriff zu nehmen. Die erzielbaren Kaufpreise sind so hoch wie noch nie.

Eigentümer, die Ihre Immobilie schon länger wie 5 Jahre im Besitz haben, werden meist mit einem satten Gewinn aus dem Verkauf gehen. Vorausgesetzt natürlich, dass das Eigentum immer gepflegt wurde.

Auch vermietete Immobilien finden aktuell Kaufinteressenten, die nach Kapitalanlagen für ihren Vermögensaufbau suchen. Hier spielt jedoch die erzielbare Mietrendite eine entscheidende Rolle. Danach richtet sich, welchen Kaufpreis der Kapitalanleger bereit ist zu zahlen.

Ja, es ist einfach einen Mieter zu haben, der nie murrt und kleine Reparaturen auch mal selbst behebt. Gern verzichten Immobilieneigentümer dann auf Mietsteigerungen.

Diese Bequemlichkeit müssen Eigentümer spätestens beim Verkauf an einen Kapitalanleger teuer bezahlen, denn für Kapitalanleger zählt allein die Rendite. Wenn die Miete so niedrig ist, weil sie seit Jahren oder Jahrzehnte nicht erhöht wurde, drückt das erheblich den Preis. Auf einmal kann eben nicht der Preis erzielt werden, der bei einer marktgerechten Miete möglich wäre.

Wie können Sie den Grundstücksmarktbericht nutzen?

Der Grundstücksmarktbericht gibt Ihnen erste Anhaltspunkte, wie sich der Immobilienmarkt in der Vergangenheit entwickelt hat.

Die Mittelwerte und die extrem weiten Bandbreiten der Kaufpreise geben allerding keinen Anhaltspunkt, in welchem Preisniveau sich konkret Ihre Immobilie befindet.  

Insofern kann der Grundstücksmarktbericht Ihnen nur tendenziell zeigen, wie sich die allgemeinen Immobilienpreise in der Region Biberach entwickelt haben. Für den einen oder anderen ist das gegebenenfalls schon ausreichend einen Verkauf in Angriff zu nehmen oder auch nicht.

Wann sollten Sie den Gutachterausschuss Biberach beauftragen?

Um einen aussagekräftigen Verkehrswert für die eigene Immobilie zu erhalten, muss diese individuell vor Ort bewertet werden.

Für die Beauftragung des Gutachterausschusses gibt es viele gute Gründe, die wir vorher schon angesprochen haben. Gerade bei der Erstellung von Vermögensübersichten, wird der Gutachterausschuss gern beauftragt.

Im Falle eines geplanten Verkaufes kann der Gutachterausschuss mit einem Verkehrswertgutachten ebenfalls gute Dienste leisten. Eine marktgerechte Bewertung vom Fachmann ist grundsätzlich die Basis eines erfolgreichen Verkaufs.

Sparen Sie an dieser Stelle kein Geld, denn wird der Preis zu niedrig angesetzt, verlieren Sie bares Geld. Wird der Kaufpreis zu hoch angesetzt, bekommen Sie Ihre Immobilie im schlimmsten Fall nicht verkauft.

Der Gutachterausschuss hilft Ihnen, einen realen Marktwert zu finden. Die Fachleute, die Ihnen das Gutachten erstellen, sind meist nah am Marktgeschehen.

Was kostet die Immobilienbewertung durch den Gutachterausschuss Biberach

Sie planen einen Hausverkauf oder einen Wohnungsverkauf oder Sie benötigen eine Immobilienbewertung für Erb- oder Scheidungsauseinandersetzungen, dann können Sie den Gutachterausschuss Biberach mit der Bewertung Ihrer Immobilie beauftragen.

Die Kosten richten sich nach dem ermittelten Immobilienwert. Je höher der Wert der Immobilie ist, desto höher sind auch die Gebühren. In der folgenden Übersicht sind für einige Kaufpreise die Gebühren aufgeführt.

Diese Gebühren beinhalten bereits die 19 % Mehrwertsteuer.
Gebühren Gutachterausschuss

Gibt es günstigere Alternativen zum Gutachterausschuss Biberach?

Neben dem Gutachterschuss Biberach, der regelmäßig Verkehrswertgutachten erstellt, werden Immobilienbewertungen auch von Online-Bewertungsportalen im Internet versprochen.

Hier ist jedoch Vorsicht geboten.

Online-Bewertungsportale wie Hausgold, Homeday, Aroundhome, realbest, Betterhomes, ImmobilienScout etc. zielen einzig und allein, darauf ab, mit den kostenlosen Online-Bewertungen Kontaktdaten von verkaufswilligen Immobilieneigentümer zu erhalten. Das Ziel der Portale ist, diese Eigentümerkontakte an Immobilienmakler teuer weiter zu verkaufen.

Das Resultat aus einer Online-Bewertung ist, dass Sie erst nur eine sehr ungenaue Bewertung erhalten und dann vom Onlinebewertungsportal meist bis zu 3 Immobilienmakler für einen Vor-Ort-Termin in Ihr Haus bestellt bekommen.

Sofern Sie sich in diesem Moment noch nicht wirklich für einen Verkauf entschieden haben, haben Sie jetzt 3 rethorisch gut geschulte Makler auf Ihrer Couch sitzen. Die würden am liebsten natürlich sofort den Maklervertrag mit Ihnen abschließen.

Diese Prozedur kostet Sie Zeit und Nerven, hat allerdings den Vorteil, dass Sie danach meist 3 kostenlose Bewertungen vorliegen haben.

Was sollten Sie tun, wenn ein Immobilienverkauf bevorsteht!

Ein Immobilienverkauf ist meist mit großen Emotionen verbunden. Gerade wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, in der die Familie Jahrzehnte verbracht hat und in der die Kinder aufgewachsen sind.

Lassen Sie sich in aller Ruhe im Vorfeld von einem Immobilienexperten beraten. In dieser Beratung stehen Ihre Ziele, Wünsche und Bedürfnisse an erster Stelle.

Wo sehen Sie sich in 1, 5 oder 10 Jahren. Wie möchten Sie dann wohnen. Wenn das klar ist, dann kann er/sie Ihnen auch mögliche Alternativen zu einem klassischen Immobilienverkauf aufzeigen.
Gemeinsam kann dann das weitere Vorgehen abgestimmt werden.

So haben Sie die Sicherheit, keine teuren Details bei Ihren zukünftigen Immobiliengeschäften zu übersehen. Zudem haben Sie einen Berater an Ihrer Seite, der Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite steht.

"Immobilienverkauf ist wie Kuchen backen.
Fehlt eine entscheidende Zutat,
dann wird das Ergebnis nicht das sein,
was Sie erwartet haben.”


Sie haben Fragen zum Thema Gutachterausschuss Biberach, Immobilienbewertung, Verkauf, Vermietung oder Verrentung von Immobilien?

Nehmen Sie gern mit mir für ein unverbindliches Beratungsgespräch Kontakt auf.
Ilka Vietz

Bei Immobilienfragen einfach die ImmobilienExpertin fragen 😉

Hallo ich bin Ilka Vietz,

Sie haben Fragen? Vereinbaren Sie hier einfach mit Klick auf den Button Ihr kostenloses persönliches Beratungstelefonat. Ich freue mich auf Sie.

Interessante Downloads und Links

Alle Fotos und Daten in diesem Artikel sind dem Grundstücksmarktbericht 2019 der Stadt Biberach an der Riss entnommen.


Die Geschäftsstelle vom Gutachterausschuss Biberach finden Sie im Stadtplanungsamt in Biberach

Die Adresse lautet: Museumstr. 2, 88400 Biberach

Hier erhalten Sie persönliche Einsicht in den Grundstücksmarktbericht, die Bodenrichtwertkarte und allen anderen Daten.


Link zum Gutachterausschuss der Stadt Biberach/Riss


Grundstücksmarktbericht Biberach (PDF-Dokument: 2,8 MB)


Bodenrichtwertkarte 2019-2020 (PDF-Dokument: 4,5 MB)


Bodenrichtwerte Straßenverzeichnis 2019 (PDF-Dokument: 0,1 MB)

Ilka Vietz


Seit 25 Jahren ist Ilka im Immobilienverkauf tätig. Sie liebt es Immobilieneigentümer vom ersten Verkaufsgedanken bis zum Notar persönlich zu begleiten. Ihr innovatives Verkaufssystem garantiert dabei Ihren Eigentümern einen entspannten und erfolgreichen Verkauf.Als ImmobilienTrainerin erstellt Sie, neben Ihrer Tätigkeit als Immobilienmaklerin, regelmäßig Blogartikel und Videos zu interessanten Immobilienthemen.Ihr umfangreiches Expertenwissen gibt Sie regelmäßig auch an interessierte Immobilieneigentümer weiter, die einen privaten Immobilienverkauf ohne Makler planen.Begleiten Sie Ilka auf: www.ilkavietz.de

Mehr artikel, die sie interessieren könnten

Sie haben Fragen?

Kontaktieren Sie mich einfach!

Formular ausfüllen und absenden!

__CONFIG_colors_palette__{"active_palette":0,"config":{"colors":{"d8d0c":{"name":"Main Color","parent":-1},"4a715":{"name":"Dark Accent","parent":"d8d0c"}},"gradients":[]},"palettes":[{"name":"Default","value":{"colors":{"d8d0c":{"val":"var(--tcb-color-12)","hsl":{"h":213,"s":0.72,"l":0.01}},"4a715":{"val":"rgb(81, 155, 245)","hsl_parent_dependency":{"h":213,"l":0.64,"s":0.89}}},"gradients":[]}}]}__CONFIG_colors_palette__
Ja, bitte nehmen Sie mit mir Kontakt auf (hier klicken!)
>