Hausverkauf mit 100.000 € Verlust und 88 % Eigenkapitalrendite

Beitrag von Ilka Vietz ImmoExpert - Biberach

April 1, 2021

Bei einem Hausverkauf liegen oft Freud und Leid nah beieinander.

So geschehen auch bei diesem privaten Hausverkauf. Hier gibt es einen überglücklichen Käufer, einen traurigen Mieter und 2 Erbinnen, die ohne es zu wissen über 100.000 € Verlust beim Hausverkauf gemacht haben.

Beim Hausverkauf liegen Freud und Leid ganz oft nah beieinander. So wie in diesem realen Fall aus der Praxis. Vor 14 Tagen hat es sich exakt so, hier im Süden von Deutschland zugetragen.

Für den einen Beteiligten entstand bei diesem privaten Hausverkauf ein Verlust von minimum 100.000 €. Für die Gegenseite entstand dafür ein fantastischer Gewinn in Höhe von 88% Eigenkapitalrendite.

Lass mich erzählen was genau passiert ist und vor allem was du aus diesem Fall lernen kannst. Und dabei spielt es keine Rolle ob du verkaufender Immobilieneigentümer, Käufer oder Mieter des verkauften Hauses bist.

Vor Kurzem kam ein Freund (der auch gleichzeitig Bauunternehmer ist) zu mir. Er erzählte mir, dass er ein Haus kaufen möchte. Er wünschte sich für die Abwicklung des Kaufes eine fachliche Begleitung.

Das Haus was er erwerben wollte, steht in einem Ort mit sehr guter Wirtschaftsstruktur. Es handelt sich um ein Haus aus den 50er Jahren. Das Haus hat eine Wohnfläche von 110 Quadratmeter. Die Elektrik ist neu, Bäder sind neu, Heizung ist neu und Dach und Fenster in einem noch guten Zustand.

Der Mieter der das Haus bewohnt ist schon lange Mieter und hat in den letzten Jahren auch viel Eigenleistung in das Haus eingebracht. Er möchte beim Verkauf als Mieter drin bleiben. Der Bauunternehmen möchte den Mieter auch im Haus bleiben lassen.

Der Bauunternehmer hat sich das Haus angeschaut und mich auf eine große Werteinschätzung gebeten.

Anhand der Eckdaten, meiner Verkaufserfahrung und einem Außenfoto, habe ich grob überschlagen und ihm mitgeteilt, dass es minimum einen Wert von 200.000 € hat, eventuell sogar eher im Bereich 230.000 € bis 250.000 € liegt.

Als ich den Bauunternehmen fragte, für wieviel er es kaufen kann, meinte dieser: "Für 100.000 €."

Was war passiert? Weshalb konnte der Bauunternehmer dieses Haus zu so einem viel zu niedrigen Preis erwerben?

Der Hintergrund des Hausverkaufes war folgender. Der Eigentümer des Hauses war verstorben. Seine beiden Töchter (Erbinnen, beide gestandene Frauen in den 50ern) kannten sich mit Immobiliengeschäften nicht aus und haben deshalb einen Freund gebeten, den Verkauf des Hauses zu managen. Dieser Freund hat dem Bauunternehmer dieses Haus zum Kauf angeboten.

Bauunternehmer versuchen natürlich immer den besten! Preis zu erzielen, denn sie kaufen Immobilien zur Wertanlage. Daher hat er dem Freund der Erbinnen einen Kaufpreis von 100.000 € angeboten.

Im Grunde hatte der Bauunternehmen nicht damit gerechnet, dass er dieses Haus tatsächlich für diesen viel zu niedrigen Preis erwerben könne. ABER, der beauftragte Freund der Erbinnen meinte darauf hin: "Ok, machen wir!"

Da die beiden Erbinnen sich auf Ihren Freund verlassen haben, es nicht besser wussten und auch keine fachliche Beratung im Vorfeld eingeholt haben, haben sie diesem Kaufpreis zugestimmt.

Somit konnte mein Bauunternehmer das Haus für 100.000 € kaufen.

Also ein klarer Verlust für die Erbinnen und ein fantastischer Gewinn für den Bauunternehmer.

Ein guter Hinweis, ob sich ein Geschäft gelohnt hat, ist bei dem Kauf von Immobilien die Eigenkapitalrentabilität, auch Eigenkapitalrendite genannt. Was ist die Eigenkapitalrendite und wie berechnet sich sich? Das erfährst du jetzt!

Eigenkapitalrendite bedeutet: Wieviel eigenes Geld / Eigenkapital setzt du für den Kauf ein und wie verzinst es sich. Also wieviel Geld steckst du am Jahresanfang in dein Sparschwein und wieviel Geld holst du am Jahresende aus dem Sparschwein wieder raus?

Wie wir auf eine Eigenkapitalrendite von 88% kommen, dass möchte ich dir jetzt kurz erläutern.

Das Tolle bei einem Immobilienverkauf ist ja, dass du zwar ein gewisses Eigenkapital z.B. für die Kaufnebenkosten benötigst, aber die eigentliche große Kaufsumme der Immobilie finanzierst du über ein Bankdarlehen.

Du kaufst also einen Immobilienwert von 100.000 €, zahlst selbst aber nur 7-12 % davon aus deiner eigenen Tasche (eine gewisse gute Bonität bei der Bank vorausgesetzt)

Diesen Vorteil hast du nur bei einem Immobilienkauf! Wenn du andere Gegenstände wie z.B. eine Lampe, Stühle, Tische, Auto, Aktien oder irgend etwas anderes kaufst, dann musst du, wenn es 10.000 € kostet auch 10.000 € auf den Tisch legen. Selbst wenn du für diese Gegenstände auch einen Kredit aufnimmst, musst du selber diesen Kredit zurückzahlen. Bei einer vermieteten Immobilie zahlt im Idealfall der Mieter deinen Kredit ab.

Wie gehst du also vor, wenn du bei einem Immobilienkauf die Eigenkapitalrendite berechnen möchtest?

Die Eckdaten:

Kaufpreis: 100.000 €
Kaufnebenkosten: 7.000 € (7% von 100.000 € - setzt sich zusammen aus 5% Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg und 2% für Notar und Grundbuchkosten)
Wohnfläche: 110 qm
Eigenkapital: 7.000 €
Nettokaltmiete: 735 €/monatlich = 8.820 €/jährlich
Zinsen: 1,25 % (1.250 €/jährlich im ersten Jahr)
Tilgung: 4,75 % (schon sehr hoch, Banken fordern aktuell mindestens 2 % Tilgung)
Annuität: 6 % (Summe aus Zinsen und Tilgung)
Reingewinn: Einnahmen abzüglich Ausgaben
Pauschale für Reparaturen: 1.100 €/jährlich (10 € x 110 qm)
Pauschale für Mietausfall: 300 €/jährlich (3 % der Jahres-Nettokaltmiete 8.820 € = 265 €, in meinem Beispiel auf 300 € gerundet)
Verwaltungskosten: keine, wegen Eigenverwaltung durch den Bauunternehmer

Reingewinn im Detail: Jahresnettokaltmiete abzüglich Zinsen, Reparaturen und Mietausfall
Reingewinn in Zahlen: 8.820 € abzüglich 1.250 € - 1.100 - 300 = 6.170 €

Eigenkapitalrendite im Detail: Jahresnettokaltmiete : Eigenkapital x 100
Eigenkapitalrendite in Zahlen: 8.820 € : 7.000 € x 100 = 88 %

Das bedeutet, du steckst am Jahresanfang 100 € in dein Sparschwein rein und kannst am Jahresende 188 € rausholen.

Als Vergleich mit einem Sparkonto. Wenn du dort am Jahresanfang 100 € zur Bank bringst erhältst du am Jahresende gerade einmal 101 € raus - wenn du Glück hast!

Warum hat der Mieter nicht gekauft? Naja, die Tragik ist, dass der Mieter überhaupt nicht bzw. erst zu spät gefragt wurde. Im Moment des Verkaufes war er in der Probezeit und hätte wahrscheinlich auch nicht kaufen können. ABER! Bei diesem niedrigen Kaufpreis, hätte er sicherlich jemanden im Familienkreis gefunden, der ihn finanziell unterstützt hätte. Oder die Erbinnen hätten einfach 2-3 Monate mit dem Verkauf gewartet und der Mieter hätte ein Arbeitgeberdarlehen anfragen können. Vielleicht hätten auch Banken, bei diesem niedrigen Kaufpreis, eine Lösung aufgezeigt. 

Selbst aus sozialer Sicht hätten die Erbinnen erstmal an den Mieter herantreten können, denn er hatte selbst schon viel Eigenleistung in die Immobilie gesteckt.

Für den Mieter, der aktuelle 735 €/monatlich Miete zahlt, hätte die monatliche Belastung aus den oben genannten Zins- und Tilgungskonditionen nur noch 500 € betragen (Zins/Tilgung 6.000 €/jährlich : 12 Monate). Bei geringerer Tilgungsleistung von 2,75 %/jährlich wäre die monatliche Belastung für den Mieter sogar auf 333 € gesunken (1,25% Zins + 2,75 % Tilgung = 4% Annuität von 100.000 € = 4.000 €/jährlich = 333 €/monatlich)

Sehr schade für den Mieter und auch schade, dass niemand in diesem Fall einen Experten gefragt hat.

Meiner Meinung nach, ist es immer ein Vorteil im ersten Step dem Mieter die Immobilie anzubieten. Und gerade hier in diesem Fall, wo das Mietverhältnis sehr gut ist und der Mieter auf Grund seiner durchgeführten Eigenleistungen, stark mit der Immobilie verbunden ist.

Sehr schade für die Erbinnen, die wahrscheinlich aus Bequemlichkeit einem Freund diese Abwicklung übertragen haben und den Weg zum Profi gescheut haben. Ein klarer Fall, wie man als Eigentümer schnell Immobilienvermögen vernichten kann.

Wichtig! Wenn es um dein Immobilienvermögen geht, dass du nur 1 x  verkaufen kannst, höre niemals nur auf Freunde, Nachbarn und Kollegen. Lass dich vom Profi vor Ort beraten! Selbst wenn du danach den Verkauf selbst durchführst, hast du auf alle Fälle die Sicherheit annähernd einen marktgerechten Preis zu erzielen.

Wenn du Käufer bist und dir so ein Angebot präsentiert wird, dann schlage zu! ABER auch du solltest dich von einem Profi vor dem Kauf beraten lassen. Du erhältst Tipps und Strategien, die sicherstellen, dass es für dich wirklich ein gutes Angebot wird. 

FAZIT: Für den Mieter dumm gelaufen, für den Eigentümer dumm gelaufen, für den Käufer das Geschäft seines Lebens.


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Solltest du generell Fragen zum Thema Immobilienkauf & Immobilienverkauf haben, nimm gern jederzeit mit mir Kontakt auf.

Viele Grüße Deine Ilka von ImmoExpert :-)


Ilka Vietz

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Ilka Vietz

Ilka Vietz ist Expertin im Bereich Privatimmobilien und Privatinvestments. Sie begleitet seit 25 Jahren Eigentümer dabei, ihre Immobilien im Wert zu steigern und zum Höchstpreis zu veräußern. Mit dem Einsatz modernster Marketingmittel und effizienter Verkaufstechniken erzielt sie außergewöhnliche Erfolge für ihre Auftraggeber. Ihr Wissen gibt sie seit vielen Jahren in Seminaren und Online-Webinaren an Immobilienmakler und interessierte Eigentümer weiter.

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