Beitrag von Ilka Vietz ImmoExpert - Biberach

Oktober 12, 2018


Erste Gedanken zum Verkauf (Video & Podcast)

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Jetzt verkaufen oder warten?

Wir haben es schon alle mitbekommen, dass im Moment die Nachfrage nach Immobilien sehr groß ist. Aber warum ist das so? Dieses Thema möchte ich heute für Dich beleuchten.

Wir haben im Moment einen Verkäufermarkt. Das heißt, es gibt viele Kaufinteressenten, aber nur wenige Immobilien am Markt. So ist zumindest von vielen Kaufinteressenten das Gefühl. Tatsächlich werden aber heute genau so viele Immobilien verkauft, wie in den letzten Jahrzehnten. Aber... es sind viel mehr Kaufinteressenten am Markt. Auf Grund dieser hohen Nachfrage werden die Immobilien schneller verkauft. Sie sind nur für kurze Zeit sichtbar und der Eindruck verstärkt sich, dass weniger Immobilien am Markt sind.

Kaufinteressenten die schon mehrfach das Nachsehen hatten und eine gewünschte Immobilien nicht kaufen konnten , sind bei ihrer nächsten Suche gut vorbereitet und können dem Verkäufer dann unmittelbar nach der Besichtigung eine Kaufzusage unterbreiten.

 Auf Grund der niedrigen Zinsen, können sich heute viele den Erwerb einer Immobilie leisten. Absehbar werden sich die Zinsen auch nur unwesentlich erhöhen. Gepaart mit den niedrigen Zinsen, die Kaufinteressenten für ihr Geld auf einer Bank erhalten ist der Kauf einer Immobilie und die Vorsorge für die Zukunft ein weiterer Grund für die hohe Nachfrage. Die stabile Wirtschaftslage macht die Kaufinteressenten "mutig" den Schritt aus der Miete in das Eigentum zu gehen.

Darüber hinaus sind die Mieten sind auf Grund der fehlenden Wohnungen gestiegen und so rechnet es sich für Kaufinteressenten immer häufiger Wohneigentum zu erwerben. Oftmals ist die Belastung aus Zins und Tilgung in ähnlicher Höhe wie die zu zahlende Miete. Die Miete muss das ganze Leben gezahlt werden. Eine Immobilie ist in vielen Fällen bis zur Rente abgezahlt und eine Absicherung für das Alter.

Auf Grund der gestiegenen Baukosten haben sich nach und nach auch die Preise für Bestandsimmobilien erhöht. Eigentümer die vor mehreren Jahren eine Immobilie erworben haben, erzielen derzeit meist hohe Gewinne beim Verkauf.

Im Hinblick auf die gestiegene Mieten, die notwendige Altersvorsorge, den niedrigen Zinsen und den gestiegenen Immobilienpreisen ist es derzeit sehr lukrativ eine Immobilie zu verkaufen.

Privater Immobilienverkauf - Erste Gedanken und Alternativen

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Kenne Deinen Verkaufsgrund

Beachte bei Deinen Verkaufsüberlegungen, ob auch Deine persönlichen Umstände für einen Verkauf sprechen. Bevor Du Entscheidungen triffst, ist es in vielen Fällen ratsam gemeinsam mit Lebenspartner und Familie über den Verkauf zu sprechen. Das nicht nur um die Familie in diese große Entscheidung mit einzubeziehen, sondern vor allem um auch unterschiedliche Meinungen, Ansichten und Erfahrungen zu erhalten.

Bei Scheidungs-  und Erbfällen ist eine vorherige Beratung durch Steuerberater und Rechtsanwälte ratsam. Immobilien werden verkauft weil, 

  • Umzug aus persönlichen oder dienstlichen Gründen
  • Scheidung vom Lebenspartner
  • Immobilie ist zu groß oder zu klein geworden
  • sie ist nicht mehr altersgerecht
  • sie wurde geerbt und keiner der Erben möchte sie selbst nutzen
  • auf Grund der geschwächten Vermieterrechte mit Bestellerprinzip und Mietpreisbremse die Immobilien nicht weiter vermietet werden soll

Viele Gründe, warum eine Immobilie veräußert werden soll. Wäge hier konkret ab, ob Deine Lebenssituation den Verkauf von Deinem Eigentum notwendig macht.

Deine Alternativen zum Verkauf

Es gibt verschiedene Alternativen zum Verkauf. Alternativen, die alle Ihre Vor- und Nachteile haben. Die wichtigsten möchte ich Dir hier vorstellen.

Altersgerechter Umbau

Viele Senioren hegen Verkaufsgedanken. Die Kinder sind aus dem Haus, das Haus ist schon viele Jahre zu groß, Treppen steigen fällt immer schwerer und die Pflege wird immer mühsamer. 

Dennoch fühlen Sie sich wohl und möchten gern in ihrem sozialen Umfeld wohnen bleiben.

Mit einem altersgerechten Umbau können einige Faktoren wieder ins Lot gebracht werden. Eine gute Planung von einem Fachberater leistet hier wertvolle Dienste. So hilft der Einbau von Treppenliften oder Rampen im Außenbereich die Immobilie leichter zugänglich machen. Der Umbau von Bädern wie z.B. Entfernung von Badewannen und Einbau von ebenerdigen Duschen, die Verbreiterung von Türen oder die Umgestaltung von Küchen helfen im Alltag. 

Bei sehr großen Immobilien könnte über eine Teilung der Wohnfläche nachgedacht werden. So könnten Zimmer im Erdgeschoss zukünftig als Schlafzimmer umgebaut werden und obere Etagen abgetrennt und ggfs. vermietet werden.

Für die Gartenpflege, Winterdienst, Putzarbeiten können Dienstleister gefunden werden, die die schweren Arbeiten in Zukunft übernehmen.

Vorteile - altersgerechter Umbau
  • Verbleib im Haus und im sozialen Umfeld
  • Immobilie kann noch viele Jahre von den Senioren genutzt werden
  • man kennt das Haus und seine Vor- und Nachteile
  • Immobilie bleibt im Familienbesitz
Nachteile - altersgerechter Umbau
  • meist hohe Planungs- und Umbaukosten
  • kein zusätzliches Kapital aus einem Verkauf
  • altersgerechter Umbau könnte den Verkauf später schwieriger machen 

Vermietung

Die Vermietung einer Immobilie sollte gut durchdacht werden. Viele Gesetze und Rechtssprechungen gibt es mittlerweile, die der Eigentümer kennen sollte. 

Privateigentümer scheuen sich häufig Mietinteressenten ausgiebig über deren Lebensumstände zu befragen. Um später nicht enttäuscht zu werden sollten die wichtigsten Auskünfte über die Mietinteressenten eingeholt werden.

Folgende Unterlagen sollten auf alle Fälle angefordert werden:

  • Selbstauskunft aus der, der aktuelle Wohnort, der Arbeitgeber, der Vermieter, Anzahl Mieter, Tierhaltung etc. hervorgeht
  • Personalausweis oder Reisepass der zukünftigen Mieter
  • Lohnbescheinigung vom Arbeitgeber
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter (Nachweis, dass keine Mietschulden bestehen)
  • Schufa-Auskunft (kann vom Mietinteressent online besorgt werden)

UND letztendlich sollte nicht auf das große Auto und das gestylte Outfit des Mietinteressenten geschaut werden sondern vor allem auf das gute Bauchgefühl gehört werden.

Vorteile - Vermietung
  • regelmäßige Mieteinnahmen
  • Immobilie bleibt im Familienbesitz
Nachteile - Vermietung
  • gebundenes Kapital liegt weiterhin in der Immobilie
  • sehr gute Kenntnisse im Mietrecht notwendig
  • regelmäßiger Aufwand und Kosten für Neuvermietung, Mieterkommunikation, Kontrolle der Mieteinnahmen, Nebenkosten-Abrechnungen, steuerlicher Mehraufwand und ggfs. Rechtsstreite

Verrentung

Die Verrentung kennt man bisher eher aus dem Familienkreis. Die Immobilie wird an die Kinder verschenkt oder verkauft. Die Kinder verpflichten sich die Eltern in der Immobilie wohnen zu lassen. Hierfür wird den Eltern ein Wohnrecht eingetragen. Das kann auf Lebenszeit oder für eine bestimmte Dauer eingetragen werden. 

Das selbe System funktioniert aber auch mit Fremdkäufern. Der neue Eigentümer erwirbt die Immobilie im Zuge eines notariellen Kaufvertrages. Für die Alteigentümer wird das Wohnrecht eingetragen. Dies kann auf Lebenszeit, die sogenannte "Leibrente" oder auf eine bestimmte Dauer "Zeitrente" vereinbart werden. 

Die Verträge zu Leib- und Zeitrenten sollten unbedingt vom Fachmann erstellt werden, denn folgende Faktoren müssen berücksichtigt werden:

  • soll eine Leib- oder Zeitrente vereinbart werden
  • wie lange soll die Zeitrente vereinbart werden, was passiert nach Ablauf
  • wie hoch soll der Kaufpreis sein, Bewertung unter Berücksichtigung der Sterbetabelle
  • wie soll der Kaufpreis gezahlt werden, meist in Form einer monatlichen Rente, aber auch andere Zahlmodelle möglich
  • wer trägt Umbau-, Renovierungs-, Sanierungskosten während der Laufzeit

Bei dem Kauf durch einen Fremden muss den Eigentümern klar sein, dass sie jetzt quasi "nur noch Bewohner" sind und über viele Belange des Hauses nicht mehr mitbestimmen können.

Vorteile - Verrentung an Fremde
  • Verbleib im Haus und im sozialen Umfeld
  • finanzielle Freiheit gut möglich, je nach Vertragsgestaltung
  • variable Vertragsgestaltung zu Kaufpreiszahlung, monatliche Rente und zukünftigen Hauskosten


Nachteile - Verrentung an Fremde
  • Du bist nicht mehr Eigentümer
  • Haus steht der Familie nicht mehr zur Verfügung
  • aufwändiger Vertrag mit Fachberatung vor der Beurkundung notwendig

Verkauf

Der klassischste Fall eine Immobilie zu verwerten ist der Verkauf. Verkauft wird, wenn kein Familienmitglied mehr die Immobilie jetzt oder in Zukunft nutzen möchte und auch keiner den Aufwand der Vermietung übernehmen möchte. 

Für den Fall des Verkaufs ist, wie auch bei den anderen Alternativen eine gute Vorbereitung und eine Beratung vom Fachmann empfehlenswert.

Die Immobilie kann nur 1x verkauft werden. Insofern sollte von Beginn an alles richtig gemacht werden.

Eine falsche Bewertung der Immobilie kann entweder viel Geld kosten oder den Verkauf unnötig in die Länge ziehen. Die Vorbereitungen, die zu erledigen sind reichen von der Besorgung notwendiger Unterlagen, die Vorbereitung der Immobilie, Vorgespräche mit Banken, Behörden und Notar, Erstellung eines Energieausweises, Erstellung einer ausführliche Präsentation der Immobilie durch schöne Fotos, Beschreibungen und Grundrisse, der Koordination von Besichtigungsterminen, der Organisation des Notartermins bis zur Übergabe der Immobilie.

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Für die perfekte Präsentation Deiner Immobilie findest Du hier meinen Gratis-Verkäufer-Ratgeber

Dieser zeigt Dir, wir Du deine Immobilie so vorbereitest, dass Du Deine Kaufinteressenten vom ersten Moment an begeisterst und gleichzeitig den Wert Deiner Immobilien merklich steigerst.

Wichtige Unterlagen sollten vor Verkaufsstart bereit liegen. So bist Du perfekt vorbereitet, kannst die Immobilie selbst sehr gut beschreiben und der Kaufinteressent hat alle wichtigen Kennziffern zur Weitergabe an seine finanzierende Bank vorliegen.

Vorteile - Verkauf
  • sofort den Immobilienwert verfügbar
  • keine Verbindung mehr zur Immobilie
  • aktuell sehr hohe Preiserlöse möglich
  • mit ordentlicher Bewertung und guter Präsentation schneller Verkauf möglich
Nachteile - Verkauf
  • Immobilie steht der Familie nicht mehr zur Verfügung
  • bei schlechter Beratung ggfs. auch Geldverlust
  • aufwendige Vorbereitungen notwendig

Zusammenfassung

Die gute Wirtschaftslage, niedrige Zinsen und gestiegene Mietpreise machen derzeit alle aufgeführten Alternativen lukrativ. Bei allen Alternativen bildet eine gute Vorbereitung und eine perfekte Präsentation die Basis für Deinen Erfolg. Nur so erzielst Du die gewünschte hohen Mieten und Verkaufserlöse.

Lass Dich auf alle Fälle zu allen Themen ausführlich beraten und entscheide erst danach, welche der aufgeführten Alternativen für Dich und Deine Zukunftsplanung die Beste ist. 

Ich wünsche Dir auf alle Fälle viel Glück und Erfolg. 
Deine Ilka von ImmoExpert

Mein Quick-Tip

Erstelle Dir eine Tabelle mit den verschiedenen Alternativen.
- Umbau - Vermietung - Verrentung - Verkauf - 
Schreibe Dir nun alle Vor- und Nachteile in die Zeilen,
die Dir zu den jeweiligen Alternativen einfallen.
Den Vor- und Nachteilen, die Dir am wichtigsten sind gibst Du 3 Sterne.
Je weniger wichtig Dir ein bestimmter Punkt ist nur 1-2 oder keine Sterne. Zähle die Sterne zusammen für alle Alternativen zusammen.
Jetzt hast Du eine erste Grundlage für Deine Entscheidung. 

Hast Du Fragen oder Anregungen? Benötigst Du Unterstützung?
Schreibe es mir gern in die Kommentare oder nimm mit mir gern direkt Kontakt auf.
Ich freue mich auf Dich.

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