Beitrag von Ilka Vietz ImmoExpert - Biberach

April 10, 2021


privater Immobilienverkauf in Corona-Zeiten

Der private Immobilienverkauf in Corona-Zeiten stellt sowohl Immobilieneigentümer wie auch Immobilienkäufer vor große Herausforderungen

Jeder ist auf Abstand bemüht und ungern wünschen wir uns fremde Personen in unserem Zuhause. Gerade in Zeiten des Lockdowns herrscht große Unsicherheit, wie ein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sicher und mit möglichst wenigen persönlichen Kontakten über die Bühne gebracht werden kann

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Schritte Sie bei einem privaten Immobilienverkauf in Zeiten von Corona, AHA-Regeln und Lockdowns beachten sollten.

Grundsätzlich spricht nichts gegen einen Hausverkauf in Corona-Zeiten. Im Gegenteil. Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist selbst während des harten Lockdowns jederzeit möglich. Notare dürfen zu jeder Zeit Kaufverträge beurkunden.

Im Moment gibt es sogar richtig gute Gründe den Hausverkauf, natürlich unter Beachtung der allgemeinen Hygieneregeln (AHA-Regeln), strukturiert, sicher und erfolgreich durchzuführen. 

5 Gründe, die für einen Verkauf sprechen

5 richtig gute Gründe für einen Hausverkauf während der Corona-Pandemie möchte ich Ihnen im Vorfeld auflisten:

  1. 1
    Die Zinsen für Immobilienkredite liegen auf einem historischem Tiefststand.
  2. 2
    Der Immobilienmarkt ist leer gefegt. Es gibt immer noch ein viel zu geringes Angebot an Häuser/Wohnungen zum Kauf. 
  3. 3
    Es besteht deshalb immer noch eine extrem hohe Kaufnachfrage nach Wohnungen und Häuser.
  4. 4
    Durch das Ungleichgewicht von Angebot & Nachfrage haben die Immobilienpreise einen absoluten Höchststand erreicht.
  5. 5
    Wegen der vorgenannten Punkte sind die Kaufinteressenten bereit die aktuellen hohen Preise zu zahlen.

Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entschieden haben, sollten Sie die nachfolgend aufgeführten Schritte besonders sorgfältig durchführen. Diese Vorgehensweise garantiert Ihnen einen sicheren corona-konformen Verkauf.

Die Vorbereitung der Immobilie

Schaffen Sie saubere, aufgeräumte Räume. Entsorgen Sie schon jetzt alle unnötigen Ding, Möbel und Bekleidung, die Sie nach einem Verkauf sowieso entsorgt hätten. 

Um später überzeugende Fotos von Ihrer Immobilie erstellen zu können, sollten in Ihrem Haus/Wohnung nicht zu viele Dinge von dem eigentlichen Kaufobjekt ablenken. Schließlich möchte der Käufer Ihre Immobilie kaufen und nicht Ihr Mobiliar. Bei späteren Besichtigungen haben Sie es so auch leichter vor oder nach einer Besichtigung Ihre Immobilie zu reinigen.

Denken Sie bei der Reinigung und Entsorgung auch an die Nebenräume wie Keller, Garagen, Gartenhäuschen. Ihr Hauszugang, Vorgarten und Garten sollte ordentlich, gepflegt, sauber und vorzeigbar sein. Der erste Eindruck entscheidet.

Die Vorbereitung der Objektunterlagen

Suchen Sie alle notwendigen Objektunterlagen zusammen. Fordern Sie alle fehlenden Unterlagen beim jeweils zuständigen Amt, bei Banken, eventuell Hausverwaltung und Notar an. Sorgen Sie dafür, dass die Unterlagen vollständig und aktuell sind. Scannen Sie die Unterlagen in einem gut lesbaren Format ein. Beschriften Sie die Dateien, dass jederzeit erkennbar ist, um welches Dokument es sich handelt. Fügen Sie alle Dateien in einem digitalen Ordner zusammen. Diesen können Sie dann im Gesamten dem Käufer zur Verfügung stellen. Im Idealfall sollte es so sein, dass der Käufer diese Dateien direkt an seine finanzierende Banken weiterleiten kann. 

Bitte beachten Sie, dass diese Unterlagen nicht nur der Käufer sehen möchte um eine Kaufentscheidung zu treffen, sondern insbesondere seine finanzierenden Banken und dort mehrere Entscheidungsträger.

Durch die Corona-Pandemie haben sich natürlich auch die Arbeitsabläufe in den Banken und Behörden verändert und damit oftmals verlangsamt. Durch das Arbeiten der Mitarbeiter im Home-Office in Verbindung mit dem Home-Schooling ihrer Kinder werden Finanzierungszusagen langsamer entschieden und Akten nicht ganz so schnell und effektiv versendet wie noch vor Corona.

Fehlen dann Unterlagen oder werden diese nur Stück für Stück von Ihnen vorgelegt, verzögert sich die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufes schnell um mehrere Wochen.

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Die Bewertung Ihrer Immobilie

Um einen aktuellen und vor allem marktgerechten Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, ist es unumgänglich einen Experten zu beauftragen. Eine fundierte und professionelle Immobilienbewertung kann jedoch nur direkt bei der Immobilie vor Ort stattfinden. 

Wertermittlungen aus der Ferne sind viel zu ungenau. Entweder viel zu hoch und selbst in diesen Zeiten ist niemand bereit völlig überteuert zu kaufen. Oder viel zu niedrig und Sie verlieren bares Geld.

Warum eine Vor-Ort-Bewertung vom Profi so wichtig ist

Es ist wie die Diagnose eines Arztes.

Es können zwar Schmerzsymptome vom Patienten beschrieben werden, aber erst das abtasten, abhören oder röntgen des Körpers durch den Arzt bringt Sicherheit über die folgende Therapie.

Natürlich ist es bequem eine schnelle Onlinebewertung auf den vielen Portalen im Internet auszufüllen. Jedoch dienen diese kostenlosen Bewertungstools in den meisten Fällen nur als Akquise-Instrument um verkaufswillige Eigentümer zu finden

Mit dem Absenden der Bewertung erhalten Sie meist innerhalb weniger Minuten einen Rückruf und Ihre Kontaktdaten werden meist an mehrere Makler weitergegeben. Diese liefern sich bei Ihnen vor Ort einen Preiskampf um den höchsten Verkaufswert, um Ihren Verkaufsauftrag zu erhalten. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis verlangsamt oder verhindert im schlimmsten Fall den Verkauf.

Suchen Sie sich einen regionalen Immobilienmakler vor Ort oder wenden Sie sich an den Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde. Die Bewertung über den Gutachterausschuss ist zwar mit Kosten verbunden, dafür erhalten Sie, wie beim regionalen Immobilienmakler, eine tatsächlich marktgerechte Bewertung. 

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Ihre eigene Vorbereitung

Stellen Sie sicher, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit dem Verkauf der Immobilie und dem ermittelten Wert einverstanden sind.

Schauen Sie, dass Sie immer gut per Telefon, Handy und Email erreichbar sind. Idealerweise sollten Sie auch Dienste wie WhatsApp, Telegram oder Signal nutzen, sobald ein Käufer gefunden wurde. Diese Dienste erleichtern den schnellen Austausch bei Fragen. 

Dies ist besonders wichtig bei der Vorbereitung und Durchführung des Notartermins, den Zahlungsmodalitäten nach der Beurkundung, bis zur Terminierung der Übergabe der Immobilie.

Klären Sie im Vorfeld auf alle Fälle, die folgenden Eckpunkte ab:

  • Zu welchem Zeitpunkt sollte die Immobilie verkauft sein?
  • Können alle Eigentümer beim Notar anwesend sein oder werden Vollmachten benötigt?
  • Was passiert, wenn die Immobilie nicht oder nicht zum gewünschten Preis verkauft werden kann?
  • Welche Gegenstände sollen in der Immobilie verbleiben und ggfs. mitverkauft werden? 
  • Welchen Wert haben die Gegenstände? Soll der Wert in den Kaufpreis bereits eingerechnet werden oder separat ausgewiesen werden?
  • Wer erstellt den Energieausweis?
  • Wer hilft ggfs. bei der Vorbereitung der Immobilie?
  • Welche Corona-Maßnahmen sind vor, während und nach den Besichtigungen notwendig?
  • Wer übernimmt das Zusammentragen der Unterlagen und das Einscannen und speichern.
  • Wer erstellt eine ausführliche Immobilienbeschreibung?
  • Wer macht verkaufsfördernde Fotos?
  • Wer hilft bei den notwendigen Einzelbesichtigungen?
  • Wie und wo soll die Immobilie beworben werden?
  • Welche Fragen sollen dem Kaufinteressenten gestellt werden?
  • Welchen Notar wählst du? Wer nimmt bereits Kontakt auf?

Die Beschreibung Ihrer Immobilie

Erstellen Sie ein aussagekräftige Beschreibung Ihrer Immobilie.

Je detaillierte Sie beschreiben umso weniger Fragen müssen Sie später am Telefon beantworten. Das spart Ihnen Zeit, denn die Nachfrage wird bei einem marktgerechten Preis sehr hoch sein.

Mit einer detaillierten Beschreibung ziehen Sie vor allem aber auch die Kaufinteressenten an, für die Ihre Immobilie tatsächlich für einen Kauf in Frage kommt.

Nehmen Sie konkret Bezug auf die Lage der Immobilie innerhalb der Stadt. Wie sind Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Sportstätten per Fuß, Auto und ÖPNV erreichbar. Beschreiben Sie das Wohngebiet. Wer wohnt in der Nachbarschaft? Welche Sport- oder Musikvereine gibt es in der Nähe.

Wie ist Ihre Immobilie im Innen- und Außenbereich ausgestattet. Auch alle wichtigen Eckdaten wie Baujahr, Wohnflächen, Grundstücksgrößen, Alter der Heizung, Fenster, Bäder gehört dazu.

Zur Beschreibung gehören auch ordentliche Grundrisse. Sind diese schlecht leserlich oder stimmen diese nicht mehr mit der aktuellen Aufteilung überein, lassen Sie die Grundrisse neu zeichnen. Dafür gibt es günstige Anbieter im Internet.

Der Vorteil von neu gezeichneten Grundrissen ist, dass auch Mobiliar in den Grundrissen mit eingezeichnet wird. So erhalten Kaufinteressenten gleich einen Einblick, welche Möbel in die Räume passen.

Die Präsentation Ihrer Immobilie

Erstellen Sie schöne Fotos Ihrer gut ausgeleuchteten Immobilie. Machen Sie die Innen- und Außenaufnahmen bei blauem Himmel und Sonnenschein.

Auch wenn Sie keine "Vorzeige-Immobilie" zum Verkauf haben, fotografieren Sie die Realität. Je mehr die Interessenten von der Immobilie sehen, umso besser können diese entscheiden, ob eine Besichtigung lohnt. 

Verwenden Sie eine gute Kamera. Dabei muss es kein Profigerät sein. Neuere Mobiltelefone können mittlerweile sehr schöne Aufnahmen machen. Halten Sie die Kamera gerade und versuchen Sie einen größtmöglichen Bereich eines Raumes auf ein Foto zu bekommen. Kaufinteressenten möchten ein Raumgefühl entwickeln, wenn sie die Fotos betrachten. Es ist deshalb nicht sinnvoll nur eine Wand mit einem Schrank zu fotografieren, denn verkauft werden soll die Immobilie, nicht das Mobiliar.

Wichtig ist das die Aufnahmen hell, klar und nicht verschwommen sind. Versuchen Sie die Räume, das Haus und den Garten aus verschiedenen Perspektiven aufzunehmen. Oftmals erkennt man erst bei der Auswertung der Fotos, aus welchem Winkel die Räume, der Garten oder das Haus besonders attraktiv wirken.

In Corona-Zeiten geht es vor allem darum im Vorfeld möglichst umfassend zu informieren und nur die wirklich interessierten Kaufinteressenten in die Immobilie zu lassen.

Um Besichtigungstermine auf ein Minimum zu beschränken könnten Sie auch über die Verwendung von 360° Fotos, Luftaufnahmen oder Panoramatouren nachdenken. Diese Fotos und Touren werden vorrangig von professionellen Fotografen oder Immobilienmakler erstellt. Nehmen Sie gern mit mir Kontakt auf, ich helfe Ihnen gern bei dieser Angelegenheit weiter.

Kaufinteressenten können sich in diese 360° Tour an ihrem heimischen PC einloggen und die Immobilie innen und außen durchlaufen. Auch das ist eine fantastische Möglichkeit, wie Sie wirkliche Kaufinteressenten von einfach nur neugierigen Personen unterscheiden können.

Die Dis-/Qualifizierung von Kaufinteressenten

In den vorgehenden Absätzen haben Sie schon erfahren, was Sie tun können um die Besichtigungen auf ein Minimum zu beschränken. 

In diesem Absatz geht es darum, wie Sie beim telefonischen Erstkontakt mit einem Kaufinteressenten herausfinden können, ob er ein wirkliches Kaufinteresse hat.

Dabei ist es wichtig, dass Sie viele Fragen stellen und gut zuhören, was Ihnen der Kaufinteressent antwortet. Um aussagekräftige Antworten zu bekommen sollten Sie "offene Fragen" stellen. Offene Fragen, sind Fragen, die nicht einfach nur mit "Ja oder Nein" beantwortet werden können.

Lassen Sie uns mal ein Beispiel machen:

Ihnen ist ja wichtig, dass sich Ihr Kaufinteressent die Immobilie leisten kann. Deshalb ist es natürlich auch wichtig, dass er bereits mit einer oder mehreren Banken über seine Finanzierung gesprochen hat. Das ist auch insofern wichtig, damit nach der Kaufzusage nicht Wochen ins Land gehen, bevor die Finanzierung steht. 

Deshalb sollten Sie am Telefon nicht fragen:
"Haben Sie schon mal mit einer Bank über ihre Finanzierung gesprochen?"
Darauf kann er, ohne lange überlegen zu müssen schnell JA oder NEIN antworten!

Besser ist eine offene Frage zu stellen:
"Mit wem haben Sie über Ihre Finanzierung gesprochen?"
Antwortet er daraufhin nicht zügig, können Sie davon ausgehen, dass er sich um seine Finanzierung noch keine Gedanken gemacht hat.

Mit folgenden Fragen können Sie die Ernsthaftigkeit des Kaufwunsches weiter eingrenzen. Passen Sie die Fragen Ihrer jeweiligen Situation und Ihren Verkaufsbedingungen an:

  • Wie lange suchen Sie schon eine Immobilie?
  • Warum haben Sie schon so viele Immobilien besichtigt und trotzdem nicht gekauft?
  • Was ist Ihnen an Ihrem zukünftigen Zuhause besonders wichtig?
  • Mit wem haben Sie schon über Ihre Finanzierung gesprochen?
  • Zu welchem Zeitpunkt könnten/möchten Sie frühesten oder spätestens kaufen/einziehen?
  • Könnten Sie sich vorstellen, dass ...... (Übernahmen Möbel, Ausräumen Haus, Übergabe erst in X Monaten/Jahren etc)?
  • Wer entscheidet über den Hauskauf? (alle Entscheider sollten bei der Besichtigung anwesend sein)
  • Wie schnell entscheiden Sie nach einer Besichtigung ob ein Kauf in Frage kommt?
  • Welche Fragen haben Sie im Vorfeld?

Wieso, weshalb, warum - wer nicht fragt bleibt dumm!

Kleine Eselsbrücke aus dem Kinderfernsehen!
Das sind einige der Fragewörter, mit denen offene Fragen starten!

Mit diesen Fragen und Fragewörtern gelingt es Ihnen leicht, die Anzahl der Besichtigungen auf ein Minimus zu begrenzen und trotzdem Ihren Traumkäufer zu finden.

Die Besichtigung der Immobilie

Die Besichtigung der Immobilie ist in Corona-Zeiten besonders sorgfältig zu organisieren. Wenn Sie alle Kaufinteressenten gut qualifiziert haben, haben Sie bereits die besten Voraussetzungen geschaffen.

Wenn mehrere Besichtigungen anstehen sollten Sie diese so planen, dass für jeden Kaufinteressenten ein genügend langer Zeitraum eingeplant wird. Bei Wohnungen können 30 min ausreichend sein. Bei der Besichtigung eines Hauses sollten eher 45-60 Minuten eingeplant werden. Teilen Sie den Kaufinteressenten am Besten schriftlich per Email oder WhatsApp mit, welchen Zeitrahmen Sie für die Besichtigung eingeplant haben und bitten Sie um pünktliches Erscheinen. Damit können auch die Kaufinteressenten gut planen und Terminüberschneidungen mit unnötigen Menschenansammlungen können vermieden werden.

Teilen Sie den Kaufinteressenten bei der Vereinbarung des Besichtigungstermines mit, dass während der Besichtigung die Hygienerichtlinien eingehalten werden müssen. Weisen Sie darauf hin, dass Mund-und Nasenmasken mitzubringen sind und auf ausreichend Abstand geachtet werden muss. 

Stellen Sie Desinfektionsmittel für die Hände der Kaufinteressenten zur Verfügung. Fragen Sie nach, mit wieviel Personen die Kaufinteressenten erscheinen. Es sollten bei der Besichtigung nur die Personen erscheinen, die tatsächlich die Immobilie kaufen möchten. Vermeiden Sie große Familienansammlungen. Bitten Sie darum, dass so wenig wie möglich in der Immobilie angefasst werden sollte.

Erstellen Sie sich einen konkreten Ablaufplan. Wo starten Sie die Besichtigung und wo beenden Sie diese.

Nehmen Sie sich die Grundrisse zur Hand. Für Kaufinteressenten ist es gerade in großen Häusern manchmal verwirrend, wo sie sich aktuell im Haus befinden. Wenn Sie für die Kaufinteressenten ebenfalls Grundrisse bereit halten, können Sie corona-konform entsprechenden Abstand halten und Kaufinteressenten verlieren nicht die Orientierung.

Alternative

Um Besichtigungen kurz zu halten und nur den wirklichen Kaufinteressenten die Besichtigung zu gewähren, gibt es auch noch die Alternative einer vorangehenden Online-Besichtigung. Über Skype oder Zoom können diese durchgeführt werden. Auch über die bekannten Messengerdienste wie Whatsapp, Facebook oder Facetime können im Vorfeld Videotelefonate angeboten werden werden.

Die Vorbereitung und Beurkundung beim Notar

Die gesamte Vorbereitung des Notartermines kann online erfolgen. Lassen Sie sich vom Notar die notwendigen Formulare per email zusenden. Diese können Sie dem Käufer ebenfalls per email übersenden, so dass jeder seine Eckdaten eigenständig eintragen kann. 

Die Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes wird von vielen Notaren zwischenzeitlich ebenfalls telefonisch durchgeführt. Stellen Sie sicher, dass sowohl Ihnen als auch dem Käufer alle Passagen im Kaufvertrag verständlich erklärt werden. Das gibt Ihnen die Garantie, dass sich die Beurkundung nicht durch notwendige Ergänzungen und neuen Vereinbarungen unnötig in die Länge zieht.

Die Übergabe an den neuen Eigentümer

Bei der Übergabe der Immobilie gelten die selben Regeln wie bei der Besichtigung. Halten Sie die allgemeinen AHA-Regeln ein. Führen Sie die Übergabe zügig und ordentlich durch.

Legen Sie sich alle Original-Unterlagen und Schlüssel, die den Käufern ausgehändigt werden sollen übersichtlich bereit.

Fazit - Immobilienverkauf in Corona-Zeiten

Nach mittlerweile einem Jahr Pandemie sind die Preise weiter gestiegen. Das zeigt sich an Statistiken bei denen die durchschnittlichen Verkaufspreise von 2020 mit 2021 verglichen wurden.

Wenn Sie jetzt überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie die Immobilienpreisentwicklung regelmäßig verfolgen. Bisher zeigen in vielen Immobilienmärkten die Preise, zwar verlangsamt, aber immer noch nach oben.

Lassen Sie bei ernsthaftem Verkaufsinteresse Ihre Immobilie vom Profi im Vorfeld unverbindlich bewerten. Lassen Sie sich gleichzeitig auch ausführlich beraten und entscheiden Sie sich erst dann, ob sich ein Verkauf für Sie aktuell lohnt.

Immobilien-Bewertung

Fordern Sie hier Ihre professionelle marktgerechte Immobilienbewertung vom regionalen Experten an inkl. strategischer Optimierungsberatung

Der Profi-Immobilienmakler ist mit allen Anforderungen, die ein Immobilienverkauf mit sich bringt bestens vertraut. Hygienemaßnahmen sind mittlerweile zur Routine geworden. Kaufinteressenten werden im Vorfeld stark qualifiziert um in den Genuss einer Einzelbesichtigung zu kommen. 

Durch den Einsatz von 360° Touren, Videokonferenzen und schnellen Kommunikationswegen per WhatsApp, Telegram oder ähnlichen Systemen können persönliche Kontakte zu einem Großteil vermieden werden.

Damit haben Sie auch in diesem Hinblick die Sicherheit Ihre Immobilie zum besten Preis sicher zu verkaufen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

Bleiben Sie gesund!

Ihre Ilka von ImmoExpert

PS: Sie möchten unverbindlich beraten werden? Gern stehe ich Ihnen zur Verfügung, unabhängig ob Sie mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen möchten.

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